Работа с лучшим банком

Хотя многолетний опыт работы в банках сообщества показывает, что решение заемщика о дефолте не является чисто финансовым вопросом, приведенные ниже шаги являются простым приближением решения заемщика. Если недвижимость не генерирует банковская гарантия банки список достаточно NOI для покрытия периодического платежа по ипотеке, заемщик должен рассмотреть следующие варианты:

  • Покройте дефицит оплаты из своего кармана. Это предпочтительно заемщиком, если дефицит считается временным.
  • Продать недвижимость и погасить ипотеку. Это рассмотрение включает в себя количественную оценку затрат на маркетинг, трансакционных издержек и переносных издержек.
  • Дефолт по кредиту путем пропуска платежей и переговоры с кредитором о реструктуризации или обращении взыскания.

Как кредитор, мы хотели бы количественно оценить возможность падения NOI ниже ипотечного платежа.  На приведенном ниже графике мы показываем исторический NOI для гипотетического свойства в красной линии, 1,20 X DSCR в синей линии и ипотечный платеж в зеленой линии.  В то время как это свойство начинается с 1.22 X DSCR, мы хотим количественно оценить вероятность того, что денежный поток уменьшается ниже линии выплаты ипотечного кредита и установить нашу доходность долга соответственно.

К счастью, существуют значительные исходные данные по исторической волатильности денежных потоков для различных типов собственности и на отдельных рынках.  Измеряя волатильность денежного потока, мы можем применить доходность долга, чтобы гарантировать, что для определенного типа недвижимости и на определенном рынке NOI не опустится ниже ипотечного платежа до определенного уровня доверия.  В приведенной ниже таблице (воспроизведенной в исследовательском документе, представленном научно-исследовательскому институту недвижимости, февраль 2011 г.) показано долгосрочное среднее стандартное отклонение для NOI для различных типов недвижимости:

Приведенные выше цифры волатильности могут быть скорректированы для конкретных рынков, конкретных кредиторов или даже обстоятельств заемщика.  Однако методология решения уровня долговой доходности аналогична.  Мы хотим, чтобы Ной от недвижимости не уменьшался ниже ипотечного платежа за определенный доверительный интервал.  Затем банки могут использовать 2 или 3 интервала стандартного отклонения для измерения минимальной необходимой доходности долга для 95% или 99% уверенности в отсутствии дефолта.  Используя приведенные выше цифры волатильности, мы создаем показанную таблицу.